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　　近期房企分拆物管上市的节奏并没有停止。业内人士表示，未来物业股之间会继续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。

　　据港交所显示，目前共还有14家来自内地的物业管理公司正在港交所递表，准备香港IPO上市，包括建发物业、恒大物业、远洋服务、宋都物业、华润万象生活、融创服务、星盛商业管理、金科服务、佳源服务、荣万家。随着物业企业在资本市场发展持续升温，物企也在逐步摆脱仅作为房企附属产品的状态。根据克而瑞物管统计，从市值方面看，截止到2019年底，30家上市物业市值总额4307亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。

　　2020年，受新冠疫情的影响，虽然整体市场的表现并不尽人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。部分物业公司市值甚至开始跑赢母公司，数据显示，截至7月份，绿城服务总市值达到299.18亿元，高于其关联房企绿城中国218.22亿元的市值；雅生活服务同样以522亿元的总市值，超越母公司雅居乐的377亿元。即便物业企业发展整体向好，但值得注意的是，上市物企之间的分化仍然明显。截至2020年7月2日，碧桂园服务总市值稳居榜首，市值达到1,013.30亿元，相比上市首日市值增长260%，而最末的烨星集团市值仅6.16亿元，相比上市首日市值骤减15%，两家物企市值相差164倍，并且差距有进一步拉大趋势。可见头部企业发展愈发迅速，而规模较小的企业发展后劲略显不足。

　　此外，不少房企看好了存量房市场的发展空间。根据国家统计局的数据，2020年上半年全国住宅施工面积是55.9亿平方米，办公楼3.3亿平方米，商业营业用房8.2亿平方米，按照1~2年建设周期假设，每月每平方米2元的物管单价推算，未来1~2年内能释放出千亿级别的市场增量。

　　丁祖昱认为，短期内行业已进入冷静调整新周期，市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平。但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏，需要注意的是，未来物业股之间会继续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。“实际上，资本市场的表现一定程度上代表着上市物企的分化表现，物企资本表现与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化的背景下物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。”丁祖昱说。

（文章来源：信息时报）

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