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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，中国奥园及CFO陈志斌整体的财务成绩得分75分，整体表现相对一般。陈志斌曾于花样年集团财务中心总经理等职，于2014年加入奥园，并于2019年4月获委任为首席财务官副总裁、首席财务官兼财务资金中心总监。

首先，从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示（下同），今年上半年，奥园的短期债务达到479.62亿元，长期债务达555.36亿元，总债务规模相较于去年同期增长28.39%，增速明显较快，且其中的短期债务占比达到46.34%的较高水平，债务规模增长需有效控制，且其结构有较大的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达680.84亿元，超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为1.43，不过扣除受限制资金后，账面资金仅够覆盖短期债务。在现金短债比这一指标方面，奥园好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

其次，从房企杠杆率方面来看。

中国奥园的资产负债率为85.9%，而在剔除787.28亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达80.85%，大幅超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年为82.7%的水平，低于100%的红线。

奥园上半年的财务数据得益于较为充足的账面资金，仅踩1条红线，高杠杆率的风险较小，但短期债务结构存在长期化的空间。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为85.9%，没有变化。

再次，从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年，中国奥园的少数股东权益占比达到63.74%的高水平，而上半年少数股东损益达到4.24亿元，占净利润28.4亿元的14.93%。这明显少于2018年中的少数股东权益占比，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为0.25，存在一定的“明股实债”嫌疑。

此外，奥园账面对合、联营公司的股权投资分别为56.79亿元、15.97亿元，合计72.76亿元，占总资产的2.44%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。奥园的平均融资成本较高，达到8.85%，相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年奥园的财务费用率达到1.57%的水平，此外报告期内利息支出44.27亿元，其中资本化利息39.83亿元，资本化比例达到89.97%的水平。

不过，由于较高的少数股东权益等缘故，奥园上半年的盈利能力表现较为强劲，加权ROE达到15.95%，在行业处于上游水平。

最后，从量入为出的拿地政策来看。

奥园的土储建面达到4874万平方米，相较于2019年1168.5万平方米的销售面积来说，可以满足未来4年左右的销售，土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到约为50%。

此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。奥园上半年的拿地均价为3201.6元/平米，销售均价为9953元/平米，地价与房价之比为0.32，处在合理水平。不过，公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有1.06%的低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对账面杠杆率不高但少数股东权益占比很高的情况，中国奥园尽管取得了不俗的盈利能力，但其中“明股实债”的可能性值得注意。而面对短期债务占比较高的问题，中国奥园首席财务官陈志斌表示，2020年7月，奥园已偿还及续期约63亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至约40%。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

责任编辑：公司观察

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